咨詢(xún)熱線(xiàn)：15610302799
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一、中 央空調(diào)維修保養(yǎng)分類(lèi)
1、檢查性維護(hù)保養(yǎng)：
（1）基于設(shè)備運(yùn)行情況和客戶(hù)需求
（2）現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)業(yè)主的操作人員，講解涉及機(jī)組運(yùn)行
（3）提供各類(lèi)必要的增值服務(wù)；
（4）就主機(jī)及輔助設(shè)備運(yùn)行存在的問(wèn)題提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)和改善方案
2
（1）包括檢查性維護(hù)保養(yǎng)提供的內(nèi)容；
（2）按照廠家的推 薦進(jìn)行必要的預(yù)防性保養(yǎng)
；（3）預(yù)防性保養(yǎng)包括清洗換熱器銅管
，分析和更換冷凍機(jī)油、油濾芯、干燥過(guò)濾器等。
3
、維護(hù)保養(yǎng)：（1）包括全部常規(guī)檢查
、增值服務(wù)和緊急故障處理的服務(wù)；（2）在設(shè)備故障時(shí)
，負(fù)責(zé)全部維修工作和零部件更換。4、緊急性維修：
根據(jù)客戶(hù)的需求
，24小時(shí)為客戶(hù)提供緊急維修服務(wù)，發(fā)達(dá)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和高素質(zhì)的服務(wù)人員隊(duì)伍確保快速排除故障，確保短停機(jī)時(shí)間。5、節(jié)能改造：
節(jié)能改造是指將冷卻水水泵
、冷卻風(fēng)扇電機(jī)采用變頻驅(qū)動(dòng)6
潤(rùn)滑油質(zhì)能充分反映壓縮機(jī)的內(nèi)部機(jī)械運(yùn)轉(zhuǎn)狀況和運(yùn)行趨勢(shì)，潤(rùn)滑油的金屬含量
7
二、中 央空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)內(nèi)容
1
、空調(diào)主機(jī)部分：（1）檢查空調(diào)主機(jī)制冷系統(tǒng)制冷劑的高壓
、低壓是否正常；（2）檢查空調(diào)主機(jī)制冷系統(tǒng)制冷劑有無(wú)泄漏
，是否需要補(bǔ)充制冷劑；（3）檢查壓縮機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)電流是否正常；
（4）檢查壓縮機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)聲音是否正常
；（5）檢查壓縮機(jī)的工作電壓是否正常
；（6）檢查壓縮機(jī)油位，顏色是否正常
；（7）檢查壓縮機(jī)油壓
、油溫是否正常；（8）檢查空調(diào)主機(jī)相序保護(hù)器是否正常
、有無(wú)缺相情況；（9）檢查空調(diào)主機(jī)各接線(xiàn)端子有無(wú)松動(dòng)
；（10）檢查水流量保護(hù)開(kāi)關(guān)工作是否正常
；（11）檢查電腦板、感溫探頭阻值是否正常
；（12）檢查空調(diào)主機(jī)空氣開(kāi)關(guān)是否正常
；交流接觸器、熱保護(hù)器是否良好。2
、風(fēng)系統(tǒng)的檢查：（1）檢查風(fēng)機(jī)盤(pán)管出風(fēng)的風(fēng)量是否正常；
（2）檢查風(fēng)機(jī)盤(pán)管回風(fēng)的回風(fēng)濾網(wǎng)是否聚積灰塵
；（3）檢查出風(fēng)溫度是否正常
。3、水系統(tǒng)的檢查：
（1）檢查冷卻
、冷凍水的水質(zhì)情況，是否需要更換水；（2）檢查冷卻
、冷凍水系統(tǒng)中的過(guò)濾網(wǎng)上的雜質(zhì)，且清洗過(guò)濾網(wǎng)；（3）檢查水系統(tǒng)中有無(wú)空氣
，是否需要排氣；（4）檢查回水、出水溫度是否正常；
（5）檢查水泵聲音
（6）檢查閥門(mén)是否開(kāi)啟靈活、有無(wú)銹斑
、有無(wú)泄漏等現(xiàn)象；（7）檢查保溫系統(tǒng)有無(wú)開(kāi)裂、破損
、漏水等現(xiàn)象。三、中 央空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)定期回訪
（1）向工程部工作人員了解設(shè)備
、系統(tǒng)近期運(yùn)行情況是否良好；（2）檢查設(shè)備、系統(tǒng)的運(yùn)行工作記錄
；判斷是否有故障。四、中 央空調(diào)檢修內(nèi)容
1
、正常運(yùn)轉(zhuǎn)中的檢修（1）查壓縮機(jī)冷凍油的油壓及油量
；（2）系統(tǒng)探漏（制冷劑），發(fā)現(xiàn)漏點(diǎn)及時(shí)處理
；（3）檢查有無(wú)不正常的聲響
、震動(dòng)及高溫；（4）檢查冷凝器及冷卻器的溫度
、壓力；（5）檢查各種閥門(mén)是否正常；
（6）檢查冷水機(jī)出入水的溫度及壓力
；（7）檢查主電路上接線(xiàn)端子并壓實(shí)
；（8）檢查電氣控制部分；
（9）檢查機(jī)組潤(rùn)滑系統(tǒng)
；（10）檢查各儀表
、控制器的工作狀態(tài)；（11）保持設(shè)備處于清潔狀態(tài)
。2
、年度間停機(jī)后的檢修（1）檢查清洗干燥過(guò)濾器，干燥劑吸潮后應(yīng)進(jìn)行干燥處理或更換
；（2）檢查及制冷設(shè)備保護(hù)裝置整定值
（3）檢查壓縮機(jī)冷凍油的油壓及油量，必要時(shí)進(jìn)行冷凍油更換及補(bǔ)充
（4）檢查壓縮機(jī)電機(jī)絕緣情況
（5）查并收緊電路上的各電線(xiàn)接點(diǎn)
（6）查電氣控制部分；
（7）提供以上內(nèi)容檢查報(bào)告（每年一次）
3
（1）空氣處理機(jī)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管的檢查（每年一次）
（2）空氣處理機(jī)
（3）檢查
（4）清理管路、除污（每年至少一次）
（5）空氣處理機(jī)的清掃
4
（1）冷凍水泵及冷卻水泵的檢查
（2）電機(jī)
（3）冷卻塔一般保養(yǎng)性檢修檢修；
（4）水系統(tǒng)關(guān)鍵部位的閥門(mén)
、過(guò)濾器、單向閥、壓力表、溫度計(jì)、保溫情況的檢查及更換修理。5
（1）維修冷卻塔填料
（2）維修冷卻塔鋼件
（3）維修冷卻塔玻璃鋼件
（4）維修冷卻塔風(fēng)機(jī)
（5）維修冷卻塔風(fēng)機(jī)靜平衡
（6）圓塔布水器
（7）方塔淋水噴頭
（8）冷卻塔集水池
（9）冷卻塔拆遷
（10）冷卻塔結(jié)構(gòu)維修
（11）冷卻塔熱力性能升級(jí)
（12）冷卻塔噪聲
6
（1）送風(fēng)機(jī)的V型皮帶在初次運(yùn)行時(shí)有可能稍伸長(zhǎng)
（2）定期清掃上部水槽散水孔
（3）冷卻塔長(zhǎng)時(shí)間停頓時(shí)松開(kāi)皮帶
（4）每月一次以上交換循環(huán)水
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（1）冷卻塔停滯時(shí)注意排放干凈循環(huán)水和布水器內(nèi)存水
（2）密閉式的冷卻塔
（3）為防止冷卻塔下部水槽凍結(jié)
8
（1）密閉式冷卻塔冬季使用應(yīng)注意防止銅管（散熱器）和散布水的凍結(jié)
（2）為防止冷卻塔循環(huán)水的凍結(jié)，請(qǐng)?jiān)谘h(huán)水中加入不凍液
（3）冷卻塔加防凍液后，凍結(jié)溫度下降
（4）冷卻塔循環(huán)水泵運(yùn)行時(shí)，防凍電熱器加熱
（5）循環(huán)水系統(tǒng)設(shè)置3方向閥門(mén)，在循環(huán)水通過(guò)旁通管來(lái)控制容量的場(chǎng)合
（6）為防止散水水泵和散水配管的凍結(jié)
五
程序要點(diǎn)：
1、《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的制定
（1）每年由工程部主管組織水泵房組長(zhǎng)/機(jī)電維修員一起研究制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》并上報(bào)公司審批
（2）制定《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》的原則：
① 給排水設(shè)備設(shè)施使用的頻度
② 給排水設(shè)備設(shè)施運(yùn)行狀況（故障隱患）；
③ 合理的時(shí)間（避開(kāi)節(jié)假日
（3）《給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)年度計(jì)劃》應(yīng)包括如下內(nèi)容：
① 維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；
② 備品
③ 具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；
④ 預(yù)計(jì)費(fèi)用
2
3
、廣場(chǎng)內(nèi)主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內(nèi)變壓器、PC中 央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房機(jī)電維修員負(fù)責(zé)。4
、水泵機(jī)組維修保養(yǎng)。水泵房機(jī)電維修員每年的4月、10月份應(yīng)對(duì)所有水泵機(jī)組進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。（1）電動(dòng)機(jī)維修保養(yǎng)：
① 用500V搖表檢測(cè)電動(dòng)機(jī)線(xiàn)圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上
，否則應(yīng)烘干處理或修復(fù)；② 檢查電動(dòng)機(jī)軸承有無(wú)阻滯或異常聲響，如有則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承
；③ 檢查電動(dòng)機(jī)風(fēng)葉有無(wú)碰殼現(xiàn)象
，如有則應(yīng)修整處理；④ 清潔電動(dòng)機(jī)外殼
；⑤ 檢查電動(dòng)機(jī)是否脫漆嚴(yán)重
，如脫漆嚴(yán)重則應(yīng)鏟除脫落層油漆后重新油漆。（2）水泵維修保養(yǎng)：
① 檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象
，則應(yīng)加注潤(rùn)滑油；如有異常磨擦聲響，則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承；② 轉(zhuǎn)動(dòng)水泵軸
③ 檢查壓盤(pán)根處是否漏水成線(xiàn)
④ 清潔水泵外表
⑤ 如水泵脫漆或銹蝕嚴(yán)重
（3）檢查電動(dòng)機(jī)與水泵彈性聯(lián)軸器有無(wú)損壞
，如損壞則應(yīng)更換。（4）檢查水泵機(jī)組螺栓是否緊固
，如松弛則應(yīng)擰緊。5、控制柜維修保養(yǎng)
。水泵房機(jī)電維修員每年的5月、11月應(yīng)對(duì)廣場(chǎng)內(nèi)水泵房的控制柜進(jìn)行一次清潔、保養(yǎng)。（1）用壓縮空氣
、干凈干抹布清潔柜內(nèi)所有元器件，清潔控制柜外殼，務(wù)必使柜內(nèi)無(wú)積塵、無(wú)污物。（2）檢查
、緊固所有接線(xiàn)頭，對(duì)于燒蝕嚴(yán)重的接線(xiàn)頭應(yīng)更換。（3）檢查柜內(nèi)所有線(xiàn)頭的號(hào)碼管是否清晰
，是否有脫落現(xiàn)象，如是則應(yīng)整改。（4）交流接觸器維修保養(yǎng)：
① 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物和金屬顆粒
；② 清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭）
，燒蝕嚴(yán)懲不能正常工作的觸頭應(yīng)更換；③ 清潔鐵芯上的油污及臟物
；④ 檢查復(fù)位調(diào)簧情況
；⑤ 擰緊所有緊固件。
（5）自耦減壓?jiǎn)?dòng)器維修保養(yǎng)：
① 用500V搖表測(cè)量絕緣電阻
，應(yīng)不低于0.5MΩ，否則應(yīng)進(jìn)行干燥處理；② 外殼應(yīng)可靠接地
，如有松脫或銹蝕則應(yīng)在除銹處理后，擰緊接地線(xiàn)。（6）熱繼電器維修保養(yǎng)：
① 檢查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無(wú)損
，如損壞則應(yīng)更換② 檢查熱繼電器的導(dǎo)線(xiàn)接頭處有無(wú)過(guò)熱痕跡或燒傷，如有則整修處理
（7）自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)維修保養(yǎng)：
① 用500V搖表測(cè)量絕緣電阻，應(yīng)不低于100MΩ
② 清除滅弧罩內(nèi)的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應(yīng)更換
③ 自動(dòng)空氣開(kāi)關(guān)在閉合或斷開(kāi)過(guò)程中
④ 檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒
（8）中間繼是器
、信號(hào)繼電器修保養(yǎng)：對(duì)中間繼電器、信號(hào)繼電器應(yīng)做模擬試驗(yàn)，檢查兩者的動(dòng)作是否可靠，輸出信號(hào)是否正確，如有問(wèn)題則應(yīng)更換同型號(hào)的中間繼電器、信號(hào)繼電器。（9）信號(hào)燈、指示儀表維修保養(yǎng)：
① 檢查各信號(hào)燈是否正常
，如有不亮則應(yīng)更換相同規(guī)格的小燈泡；② 檢查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側(cè)應(yīng)作適當(dāng)調(diào)整，調(diào)整后偏差仍較大的則應(yīng)更換同規(guī)格同型號(hào)的儀表
。（10）遠(yuǎn)傳壓力表維修保養(yǎng)：
① 檢查表內(nèi)是否有積水
，如有則應(yīng)干燥處理；② 檢查信號(hào)線(xiàn)接頭處是否腐蝕
，如腐蝕較嚴(yán)重則應(yīng)重新焊接；③ 偏差很大或信號(hào)線(xiàn)腐爛的遠(yuǎn)傳壓力表應(yīng)拆換。
6
、閘閥、止回閥、浮球閥（1）閘閥維修保養(yǎng)：
① 檢查密封膠墊處是否漏水
② 檢查壓橫油麻繩處是否漏水
③ 對(duì)閘閥閥桿加黃油潤(rùn)滑；
④ 對(duì)銹蝕嚴(yán)重的閘閥（明裝）應(yīng)在鏟除底漆后重新油漆
（2）止回閥維修保養(yǎng)：
① 檢查止回閥密封膠墊是否損壞
② 檢查止回閥彈簧彈力是否足夠
③ 檢查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴(yán)重則應(yīng)處理后重新油漆
（3）浮球閥維修保養(yǎng)：
① 檢查浮球閥密封膠墊是否老化
② 檢查浮球閥連桿是否彎曲
③ 檢查浮球閥連桿插銷(xiāo)是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換
（4）液位控制器維修保養(yǎng)：
① 檢查密封圈
② 清除壓力室內(nèi)污物
③ 檢查控制桿兩端螺母是否緊固
④ 緊固所有螺母。
7
（1）用500V搖表檢測(cè)潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上
（2）檢查密封圈是否已老化
（3）檢查軸承磨損情況，如轉(zhuǎn)動(dòng)時(shí)有明顯的異常聲響或有阻滯現(xiàn)象
，則應(yīng)更換同型號(hào)同規(guī)格的軸承。（4）清潔潛水泵
（5）檢查潛水泵
8、明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進(jìn)行一次）
（1）檢查支持托架是否牢固
（2）檢查流向標(biāo)示是否鮮明醒目，否則應(yīng)整改
（3）檢查保護(hù)漆是否完好
（4）檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象
9、每次給排水設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)時(shí)間計(jì)劃不允許超過(guò)8小時(shí)
10
11
12、停水管理
六
1、給排水設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理計(jì)劃的制定與職責(zé)
物業(yè)管理公司為了規(guī)范給排水設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)工作
2
維修組的成員負(fù)責(zé)按管理組編制的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃對(duì)設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)工作并巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理
3
、水泵機(jī)組的維修養(yǎng)護(hù)1. 水泵的維修養(yǎng)護(hù)
生活水泵
、消防水泵、排污泵、潛水泵每半年進(jìn)行一次養(yǎng)護(hù)。養(yǎng)護(hù)內(nèi)容主要有：檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現(xiàn)象，應(yīng)加注潤(rùn)滑油，如有異常摩擦聲響，則應(yīng)更換同型號(hào)規(guī)格軸承，如有卡住、碰撞現(xiàn)象，則應(yīng)更換同規(guī)格水泵葉輪2、冷凍站系統(tǒng)的監(jiān)控
監(jiān)控設(shè)備包括：冷水機(jī)組
（1）檢測(cè)啟動(dòng)停冷水機(jī)組及相關(guān)設(shè)備
啟動(dòng)順序?yàn)椋簩?duì)應(yīng)冷卻水
、冷凍水管路上的閥門(mén)開(kāi)啟；冷卻塔風(fēng)機(jī)、冷卻水泵、冷凍水泵的啟動(dòng)情況。停止順序?yàn)椋呵袛嘀鳈C(jī)電源；冷卻塔風(fēng)機(jī)
、冷卻水泵、冷凍水泵的運(yùn)轉(zhuǎn)情況。（2）測(cè)量冷卻水供回水溫度
，冷卻水供水溫度及冷水機(jī)的開(kāi)啟和控制冷卻塔風(fēng)機(jī)的啟停。維持冷卻水供水溫度，使冷凍機(jī)能在更高的效率下運(yùn)行。（3）根據(jù)膨脹水箱的液位
，自動(dòng)啟停自動(dòng)補(bǔ)水泵；（4）監(jiān)測(cè)各水泵
、冷水機(jī)、冷卻塔風(fēng)機(jī)的運(yùn)行狀態(tài)、手／自動(dòng)狀態(tài)、故障報(bào)警，并記錄運(yùn)行時(shí)間；（5）檢測(cè)每臺(tái)水泵的出水端管道上安裝水流開(kāi)關(guān)
，水泵啟動(dòng)后，水流開(kāi)關(guān)檢測(cè)水流狀態(tài)，如故障則自動(dòng)停機(jī)。（5）檢測(cè)每臺(tái)水泵的出水端管道上安裝水流開(kāi)關(guān)
，水泵啟動(dòng)后，水流開(kāi)關(guān)檢測(cè)水流狀態(tài)（6）檢測(cè)圖形顯示、記錄各種參數(shù)
、狀態(tài)、報(bào)警，記錄累計(jì)運(yùn)行時(shí)間及其他的歷史數(shù)據(jù)等。3
、新風(fēng)/空調(diào)機(jī)組的監(jiān)控（1）檢測(cè)時(shí)間程序自動(dòng)啟／停送風(fēng)機(jī)，具有任意周期的實(shí)時(shí)時(shí)間控制功能
；（2）監(jiān)測(cè)送風(fēng)機(jī)的運(yùn)行狀態(tài)
、手／自動(dòng)狀態(tài)、故障報(bào)警、累計(jì)運(yùn)行時(shí)間；（3）檢測(cè)防凍保護(hù)：在冬季
，當(dāng)溫度過(guò)低時(shí)，開(kāi)啟熱水閥，關(guān)新風(fēng)門(mén)、停風(fēng)機(jī)、報(bào)警提示；（4）檢測(cè)風(fēng)壓差開(kāi)關(guān)測(cè)量空氣過(guò)濾器兩側(cè)壓差
，超過(guò)設(shè)定值時(shí)報(bào)警；（5）檢測(cè)風(fēng)機(jī)
、風(fēng)門(mén)、冷水閥狀態(tài)連鎖程序；① 檢測(cè)啟動(dòng)順序：開(kāi)冷水閥
、開(kāi)風(fēng)閥、啟風(fēng)機(jī)、調(diào)冷水閥；② 檢測(cè)停機(jī)順序：停風(fēng)機(jī)
、關(guān)風(fēng)閥、關(guān)水閥；（1）對(duì)于新風(fēng)機(jī)組，測(cè)量新風(fēng)溫度和送風(fēng)溫度
，并根據(jù)送風(fēng)溫度，對(duì)于空調(diào)機(jī)組，測(cè)量新風(fēng)溫度和溫度設(shè)定；（2）檢測(cè)圖形顯示
，記錄各種參數(shù)、狀態(tài)4
監(jiān)控設(shè)備包括：給排水泵
（1）監(jiān)測(cè)生活水泵、污水泵的運(yùn)行狀態(tài)
（2）實(shí)現(xiàn)就地控制和遠(yuǎn)程控制的轉(zhuǎn)換
（3）監(jiān)測(cè)生活水池液位
（4）根據(jù)生活水箱液位，啟停生活水泵
，并進(jìn)行超限報(bào)警；（5）根據(jù)污水池、集水坑液位
，啟停污水泵，并對(duì)超.高液位進(jìn)行超限報(bào)警；（6）中 央站彩色圖形顯示
，記錄各種參數(shù)、狀態(tài)、報(bào)警，記錄累計(jì)運(yùn)行時(shí)間及其歷史數(shù)據(jù)等。5、給排水系統(tǒng)的監(jiān)控
（1）監(jiān)測(cè)各風(fēng)機(jī)的運(yùn)行狀態(tài)
、手／自動(dòng)狀態(tài)；（2）在自動(dòng)狀態(tài)下按時(shí)間程序自動(dòng)啟／停風(fēng)機(jī)；
（3）監(jiān)測(cè)送／排風(fēng)機(jī)的故障信號(hào)
（4）記錄各種參數(shù)
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